თვე: დეკემბერი 2022

რა უნდა ვიცოდეთ ბინის შეძენისას

1. საცხოვრებელი ბინის ყიდვა დაკავშირებულია მრავალ რისკთან: შესაძლებელია, რომ შენობა იყოს არამდგრადი, გამყიდველის საკუთრების უფლება იყოს ხარვეზიანი, შენობა არ იყოს ექსპლუატაციაში მიღებული და ა.შ.
2. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე რეკომენდირებულია შემდეგი ზომების მიღება:

ა) შემოწმდეს შენობის საძირკვლის და კედლების მდგრადობა დამოუკიდებელი ინჟინერ-კონსტრუქტორის მიერ;

ბ) აიზომოს ბინის შიდა ფართი, რათა ზუსტად დადგინდეს ბინის ფართის ოდენობა;

გ) შემოწმდეს ბინის არსებული ფართის შესაბამისობა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ შენობის განშლასთან და ადგილობრივი მერიის არქიტექტურის სამსახურში დამტკიცებული არქიტექტურული

პროექტის შესაბამისი სართულებრივ გეგმასთან;

დ) შემოწმდეს, ხომ არ არის გამყიდველი რეგისტრირებული მოვალეთა რეესტრში ან მის მიმართ ხომ არ მიმდინარეობს სააღსრულებო წარმოება;

ე) შემოწმდეს, არის თუ არა უძრავი ნივთი დატვირთული იპოთეკით ან სხვა რაიმე ვალდებულებით;

ვ) შემოწმდეს, არის თუ არა შენობა მიღებული ექსპლუატაციაში ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს მიერ;

ზ) შემოწმდეს, არის თუ არა ბინა მიერთებული კომუნალურ ქსელებზე (ელექტროენერგია, წყალი, წყალარინება (კანალიზაცია), ბუნებრივი გაზი, მინიჭებული აქვს თუ არა აბონენტის ნომრები;

თ) შემოწმდეს, ხომ არ ირიცხება ბინაზე სააბონენტო დავალიანება კომუნალურ მომსახურების კომპანიების მიმართ;

ი) შემოწმდეს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას ბინა იყოს ცარიელ მდგომარეობაში და მასში არ ცხოვრობდნენ გარეშე (მესამე) პირები, გამყიდველის ჩათვლით;

კ) ნასყიდობის თანხა გადახდილი იქნას მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მყიდველი დარეგისტრირდება უძრავი ქონების მესაკუთრედ ან მომავალ მესაკუთრედ;

ლ) შემოწმდეს, ხომ არ იგეგმება ახალი საცხოვრებელი შენობის მშენებლობა თქვენს მიერ შესაძენი ბინის მომიჯნავედ (გარე ფანჯრების სიახლოვეს);

მ) თუ ბინა დატვირთულია იპოთეკით, იპოთეკარისგან მოპოვებული იქნას წერილობითი თანხმობა იპოთეკის გაუქმების პირობებზე;

ნ) თუ ბინა გაქირავებულია, ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე უნდა გადაწყდეს ქირავნობის ხელშეკრულების შემდგომი ბედი.

ო) ადგილობრივ სასამართლოში უნდა გადამოწმდეს, უძრავი ნივთის მიმართ ხომ მიმდინარეობს რაიმე სამოქალაქო დავა;

პ) ადგილობრივ სასამართლოში და ადგილობრივ მერიაში უნდა გადამოწმდეს, უძრავი ნივთის მიმართ ხომ მიმდინარეობს რაიმე სამშენებლო ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი დავა (ჯარიმის ოდენობა შესაძლებელია მერყეობდეს 4000-დან 50000 ლარამდე);

რ) უნდა განახლდეს უძრავი ნივთის ერთიანი ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და ასევე – სამეწარმეო რეესტრიდან, თუ გამყიდველი – იურიდიული პირია.

ს) განახლებულ ამონაწერებში გადამოწმდეს, გამყიდველის მიმართ ხომ არ არის რეგისტრირებული რაიმე შეზღუდვები (ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა და ა.შ.);

ს) მოიპოვეთ და გაეცანით უძრავ ნივთთან (შენობასთან) დაკავშირებით ადგილობრივ მერიაში გამოცემულ არქიტექტურულ და ქალაქგეგმარებით დოკუმენტაციას, რათა დადგინდეს, ხომ არ არის შენობის ან მიწის ნაკვეთის მიმართ დადგენილი რაიმე სახის შეზღუდვები.

იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ მიიღებთ ყველა ზემოთჩამოთვლილ გონივრული წინდახედულების ზომას, საცხოვრებელი ბინის შეძენისას თავიდან აიცილებთ სამართლებრივ რისკებს.

ავტორი: ადვოკატი ზურაბ ვანიშვილი

დამატებითი კონსულტაციის მიღების მიზნით, გთხოვთ დაუკავშირდეთ ადვოკატს.

საიტი პასუხს არ აგებს აღნიშნულ სტატიაზე, მასში მოყვანილი ინფორმაციის სიზუსტესა და გამოყენებული ლიტერატურის ან საავტორო უფლებების დაცულობის საკითხზე.

ამომრჩეველთა ერთიანი სიის ფორმირების წესთან დაკავშირებით წარდგენილი სარჩელი საკონსტიტუციო სასამართლომ დააკმაყოფილა

ამომრჩეველთა ერთიან სიის ფორმირების წესთან დაკავშირებით წარდგენილი №813 კონსტიტუციური სარჩელი („ალექსანდრე მელქაძე საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“) საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმმა დააკმაყოფილა.

ამის შესახებ ინფორმაციას საკონსტიტუციო სასამართლო ავრცელებს.

მათივე ცნობით, განსახილველ საქმეზე სადავოდ გამხდარი ნორმა ამომრჩეველთა ერთიანი სიის ფორმირების წესს განსაზღვრავდა და ადგენდა, რომ ამომრჩეველთა ერთიან სიაში ამომრჩევლის მონაცემები მისი რეგისტრაციის ადგილის მიხედვით შეიტანება.

„მოსარჩელე მხარის არგუმენტაციით, სადავო ნორმის საფუძველზე, ამომრჩეველი, რომელიც საცხოვრებელი ადგილის მიხედვით რეგისტრაციიდან მოიხსნა, რომლის რეგისტრაციაც ძალადაკარგულად გამოცხადდა, ან რომელიც რეგისტრირებულია მისამართის მითითების გარეშე ამომრჩეველთა ერთიან სიაში ვერ ხვდებოდა. ამ კატეგორიის პირების ამომრჩეველთა ერთიან სიაში მოხვედრა დამოკიდებული იყო წინასაარჩევნოდ, საქართველოს საარჩევნო კოდექსის გარდამავალი დებულებებითა და ცესკოს დადგენილებებით, დროებითი, საგამონაკლისო წესის შემუშავებაზე, რომელიც კონკრეტული არჩევნებისათვის დასახელებული კატეგორიის ამომრჩევლებს რეგისტრაციისა და ხმის მიცემის უფლებით სარგებლობის შესაძლებლობას აძლევდა. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე მხარის განმარტებით, სადავო ნორმა აქტიური საარჩევნო უფლებით სრულყოფილად სარგებლობის შესაძლებლობას გამორიცხავდა და საქართველოს კონსტიტუციით განმტკიცებულ საარჩევნო უფლებას ეწინააღმდეგებოდა.

მოპასუხის, საქართველოს პარლამენტის პოზიციით, სადავო ნორმის საფუძველზე, ამომრჩეველთა ერთიანი სიის ფორმირების პრინციპად ამომრჩევლის რეგისტრაციის ადგილის განსაზღვრა გამართული საარჩევნო სისტემის ადმინისტრირებას ემსახურებოდა. მსგავსი მიდგომა ამომრჩეველთა ნაკადებით მანიპულირებას და, ამ გზით, აზღვევდა არჩევნების გაყალბებისა და ხმათა თანაბრობის პრინციპის დარღვევის რისკებს გამორიცხავდა.

კანონმდებლობის ანალიზის, მოწმეთა ჩვენებებისა და საქმეში წარმოდგენილი მასალების საფუძველზე, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ სადავო ნორმა ამომრჩეველთა ერთიანი სიიდან მოსარჩელის მსგავს მდგომარეობაში მყოფ პირთა კატეგორიას გამორიცხავდა. შედეგად, აღნიშნული პირებისათვის საარჩევნო უფლების ხელმისაწვდომობა, ყოველ ჯერზე, დამოკიდებული ხდებოდა წინასაარჩევნოდ დამატებითი და დროებითი საკანონმდებლო რეგულაციების შემუშავებაზე.

საკონსტიტუციო სასამართლომ განმარტა, რომ დემოკრატიული მმართველობის ფორმირებისათვის, განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია აქტიური საარჩევნო უფლების სრულყოფილი იმპლემენტაცია. შესაბამისად, კანონმდებელმა ყველა შესაძლო ზომა უნდა მიიღოს იმისათვის, რომ არჩევნებზე მისვლა და ხმის მიცემით საკუთარი აზრის დაფიქსირება ყველა იმ პირს შეეძლოს, რომელიც საქართველოს კონსტიტუციით აღიარებულია აქტიური საარჩევნო უფლების მქონე სუბიექტად. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკონსტიტუციო სასამართლომ განმარტა, რომ ნებისმიერი შეზღუდვა, რომელიც ცალკეული ამომრჩევლის გამორიცხავს, განსაკუთრებით კი, ამომრჩეველთა კონკრეტული კატეგორიის არჩევნებში მონაწილეობის მიღების შესაძლებლობას, მომეტებული სიფრთხილით უნდა იქნეს შერჩეული და უნდა დაექვემდებაროს მკაცრ კონსტიტუციურ-სამართლებრივ შემოწმებას.

საკონსტიტუციო სასამართლომ დაადგინა, რომ სადავო რეგულაცია ემსახურებოდა ღირებული საჯარო ლეგიტიმური მიზნების მიღწევას, ხოლო შემზღუდველი ღონისძიება წარმოადგენდა დასახელებული ლეგიტიმური მიზნების მიღწევის გამოსადეგ და აუცილებელ საშუალებას. ამავდროულად, საკონსტიტუციო სასამართლომ განმარტა, რომ სადავო ნორმით დაწესებული ინტენსიური შეზღუდვა, რომელიც გამორიცხავდა რეგისტრაციის არმქონე ან მისამართის მითითების გარეშე რეგისტრირებული პირების მოხვედრას ამომრჩეველთა ერთიან სიაში, ადგენდა არასამართლიან ბალანსს საარჩევნო პროცესის გამართული ადმინისტრირების უზრუნველყოფისა და აქტიური საარჩევნო უფლებით სარგებლობის სათანადო გარანტირების ინტერესებს შორის, განსაკუთრებით იმ პირობებში, როდესაც საარჩევნო ადმინისტრირების გართულებაზე აპელირების პარალელურად, კანონმდებელს, დაურეგისტრირებელი ან მისამართის მითითების გარეშე რეგისტრირებული ამომრჩევლების ხმის მიცემის უფლების უზრუნველსაყოფად, თავად ჰქონდა დამკვიდრებული განსახილველი საკითხის დროებითი, თუმცა მუდმივად განახლებადი, გარდამავალი დებულებებით მოწესრიგების ერთგვაროვანი პრაქტიკა

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკონსტიტუციო სასამართლომ არაკონსტიტუციურად ცნო საქართველოს ორგანული კანონის „საქართველოს საარჩევნო კოდექსის“ 31-ე მუხლის მე-3 პუნქტის პირველი წინადადება (2018 წლის 27 ივლისამდე მოქმედი რედაქცია) საქართველოს კონსტიტუციის 24-ე მუხლთან მიმართებით.

დავის საგანი: საქართველოს ორგანული კანონის „საქართველოს საარჩევნო კოდექსის“ 31-ე მუხლის მე-3 პუნქტის პირველი წინადადების (2018 წლის 27 ივლისამდე მოქმედი რედაქცია) კონსტიტუციურობა საქართველოს კონსტიტუციის 28-ე მუხლთან (2018 წლის 16 დეკემბრამდე მოქმედი რედაქცია) მიმართებით,“ – აღნიშნულია გავრცელებულ ინფორმაციაში.